Hypothek

Die Hypothek gehört zu den Grundpfandrechten und ist eine Belastung eines Grundstücks dahingehend, dass zugunsten des Berechtigten aus dem Grundstück eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung zu zahlen ist.

Rechtsgrundlagen zur Hypothek

Die gesetzlichen Bestimmungen zur Hypothek werden in den §§ 1113 ff BGB geregelt. Nach der Legaldefinition in § 1113 BGB kann ein Grundstück in der Weise belastet werden, dass der Grundstückseigentümer mit dem Wert seines Grundstücks dafür haftet, dass an den Berechtigten eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung einer ihm zustehenden Forderung gezahlt wird. Dementsprechend gehört die Hypothek zu den Grundpfandrechten, die in der Praxis an die kreditgewährende Bank abgetreten wird und somit als Sicherheit dient. Wegen der Abhängigkeit der Hypothek vom Bestehen der Darlehensforderung (= Akzessorität) bevorzugen Banken jedoch die Grundschuld als Sicherheit, da diese von der Höhe der Darlehensforderung unabhängig und somit flexibler ist. Während der Hypothekengläubiger immer auch Gläubiger der Forderung sein muss (vgl. § 1153 BGB), muss der persönliche Schuldner der Forderung nicht gleichzeitig auch Grundstückseigentümer sein. Wird die Forderung des Gläubigers bei Fälligkeit nicht befriedigt, kann er von dem Grundstückseigentümer aufgrund der Hypothek die Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück und in die mithaftenden Gegenstände verlangen, § 1147 BGB.

Brief- und Buchhypothek

Im Gesetz wird die Verkehrshypothek als Regelfall angenommen, die nach § 1116 Abs. 1 BGB sowohl Brief- oder Buchhypothek sein kann, wobei die Briefhypothek der Normalfall ist. Diese entsteht durch Einigung zwischen dem Gläubiger und Grundstückseigentümer und Eintragung der wesentlichen Merkmale wie Gläubiger, Höhe der Forderung und Zinssatz im Grundbuch. Die Abtretung der Briefhypothek an den Gläubiger erfolgt durch Einigung und Übergabe des Hyphothekenbriefs.

Entstehung, Übertragung und Erlöschen

Im Normalfall entsteht die Hypothek durch Einigung zwischen dem Grundstückseigentümer und Gläubiger sowie Eintragung aller wesentlichen Merkmale im Grundbuch.

Die Übertragung der Hypothek erfolgt durch

  • schriftliche Abtretung der zugrundeliegenden Forderung gem. § 1153 BGB,
  • Eintragung im Grundbuch und Übergabe des Hypothekenbriefs bei der Briefhypothek,
  • Eintragung im Grundbuch bei der Buchhypothek.

Die Hypothek erlischt durch

Die Hypothek erlischt dagegen nicht bei

  • Tilgung der Forderung durch den persönlichen Schuldner,
  • freiwilliger Befriedigung des Gläubigers durch den Grundstückseigentümer,
  • Verzicht des Hypothekengläubigers und
  • Konsolidation.

In diesen Fällen geht die Hypothek in der Regel mit gleicher Rangstelle auf den Grundstückseigentümer über, es sei denn, der persönliche Schuldner hat einen Ersatzanspruch gegen den Grundstückseigentümer.